東近江市開発許可基準の一部改正のお知らせ（自己用住宅の建築規制の見直し）

　市街化調整区域における自己用住宅の建築規制の見直しにあたり、平成27年12月議会において「東近江市開発許可の基準等に関する条例」の一部を改正しました。この改正により平成28年4月1日から市街化調整区域内の新たに指定した区域において、自己用住宅を必要とし要件を満たす人であれば誰でも自己用住宅が建築できるようになります。なお、今回の改正は、八日市8地区、五個荘地区、能登川地区および蒲生地区の市街化調整区域が対象となります。

　市街化調整区域は、市街化を抑制し、農地や自然環境を保全する地域と位置づけられており、自己用住宅であっても、一定の要件を満たす建築物のみが開発許可により建築が可能です。しかし、市街化調整区域における既存集落では、人口減少や少子高齢化により集落の活力が低下し、空洞化を招き、地域コミュニティの維持が困難になることが懸念されています。

　市街化区域から1kmの範囲でおおむね50戸以上ある市街化調整区域内の既に指定されている既存集落（第11号指定区域）では、自己の居住用の住宅を必要とする人であれば誰でも、自己居住用の専用住宅および兼用住宅が建築可能です。しかし、市街化調整区域の指定されていない既存集落では、世帯分化に伴う自己用住宅、借家からの転居に伴う自己用住宅ならびに収用移転に伴う自己用住宅のいずれかの要件を満たす人でないと自己用住宅を建築することができません。

指定区域は、次のア～ウのいずれにも該当する区域に限られます。

ア：当該土地の区域における居住者の減少に伴いコミュニティ維持への対応が必要であって、独立して一体的な日常生活圏を構成し、建築物の敷地相互間の距離が50m以内である区域

イ：開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがない土地の区域

ウ：公共施設である主要な道路、排水施設が適当に配置されている区域

ただし、災害発生のおそれのある区域、優良な集団農地、優れた自然風景区域は除きます。

　指定区域内においては、現在居住していない人でも、次のア、イのいずれかの用途の建築物の建築を目的とした開発行為が認められことになります。

ア：自己用住宅

イ：事務所、日用品販売店舗、理髪店などを兼用する自己用住宅（ただし、延べ床面積の2分の1以上を居住の用に供しかつ兼用する用途部分が50平方メートル以下であるものに限ります。）

ア、イともに開発行為ができる敷地は500平方メートル以内です。

　第11号指定区域は、都市計画法第34条第11号の規定に基づき市条例により指定する区域を定めています。市街化区域から1kmの範囲内に存する建築物の敷地相互間の距離が50m以内でおおむね50戸以上の建築物が連たんしている土地の区域です。また、主要な道路及び排水施設が適当に配置されている区域が指定されています。

　現在指定している区域は、平成16年～17年に滋賀県により指定を受けています。指定からおおむね10年が経過しているため、現状の土地利用に合わせて区域を見直します。

　新たに指定する区域（第12号指定区域）および既指定区域（第11号指定区域）の見直しについては、現在作業を進めているところです。区域指定図が確定しだい告示し、閲覧できるようにします。閲覧できる時期は平成28年3月を予定しています。

　なお、施行は平成28年4月1日からです。

　市街化調整区域に自己用住宅を建築する場合は次のいずれかの要件に該当しなければ開発行為が許可されません。

ア：第11号指定区域内の自己用住宅および兼用住宅（市条例第5条および第6条）

イ：第12号指定区域内の自己用住宅および兼用住宅（今回追加要件・平成28年4月1日から施行、市条例第7条および第8条）

ウ：世帯の分化に伴う自己用住宅（市条例第8条別表第1項）

エ：借家からの転居に伴う自己用住宅（市条例第8条別表第2項）

オ：収用移転に伴う自己用住宅（市条例第8条別表第3項）

カ：認定既存住宅団地における自己用住宅および兼用住宅（市条例第8条別表第4項。兼用住宅は今回の改正により追加　平成28年4月1日から施行）