市街化調整区域の空家等の利活用

市街化調整区域における空家等の活用を推進するため、平成29年3月議会において「東近江市開発許可の基準等に関する条例」の一部を改正しました。この改正により平成29年4月1日から市が指定する区域で適法に建築された空家等を賃貸して住宅または店舗等として用途を変更することによって利活用することができます。

改正の背景

空家等対策の推進に関する特別措置法が平成27年に施行され、本市では平成28年3月に空家等対策計画を策定し、4月には空家バンク制度を創設、空家等の調査や利活用に対する相談などを進めています。ところが、市街化調整区域では自己居住や自己業務用の建物しか認められないことから、居住する人や業務を行う人が建物を自己所有する必要があり、このことが市街化調整区域の空家等が活用できにくい理由のひとつに挙げられています。地方創生の観点から空家等を地域の大切な資源と捉え、定住移住の促進や地域の活力増進を図るうえで積極的な利活用を推進することが求められています。

改正内容

市街化調整区域の住宅、店舗等が空家となり、市が空家等の調査により自治会から報告を受け、現地調査などから空家と判定した物件で、第11号指定区域、第12号指定区域および認定既存住宅団地において、適法に建築された空家等について、建物所有者から賃貸借し、自己所有することなく既存の敷地と建物とが同一規模の範囲で住宅、施設、店舗等とする用途の変更を認めようとするものです。施設、店舗等に変更する場合は、都市計画法第34条第1号に定められた範囲に限定されます。

市条例（平成29年3月27日公布）

• 東近江市開発許可の基準等に関する条例 （PDF 54.5KB）

認められる用途

1. 賃貸戸建専用住宅
2. 賃貸戸建兼用住宅（兼用の場合、建築基準法（昭和25年法律第201号）別表第2（い）項第2号に掲げる範囲に限る）
3. 賃貸店舗等（法第34条第1号に該当する施設）
   • 主に空家等周辺に居住する人の日常生活に必要な物品の販売、加工、修理等の店舗及び事業所
     （食料品店、理容室、飲食店、小売店等）
   • 空家周辺の市街化調整区域に居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物
     （地域に密着した社会福祉施設）

法第34条第1号の対象とする業種及び公益施設一覧表

• 店舗等の業種 （PDF 19.8KB）
• 公益施設 （PDF 12.8KB）

認められない用途

社宅、共同住宅、長屋住宅、寄宿舎等の第11号指定区域、第12号指定区域及び認定既存住宅団地で認められない用途のもの

倉庫、事務所、事業所、工場等で法第34条第1号の業種に該当しない用途のもの

敷地及び建物の規模

空家の有効利用の観点から空家等と判定された時点の規模で用途の変更が可能です。

原則として、増築、改築はできません。建物内のリフォームは可能です。

その他の要件

1. 地元自治会等周辺住民に対して事業計画が周知され、理解が得られること。
2. 自治会活動に参加、協力すること。
3. 賃貸する者が居住又は業務を行うこと。
4. 賃貸は、建物を所有する者と建物を使用する者が直接賃貸借契約を締結すること。
5. 建物は、転貸しないこと。
6. 用途変更の際には、他法令の要件を満たすこと。

用途変更までの流れ（参考図）

• 市街化調整区域内の空家、空店舗又は空事業所 （PDF 138.8KB）